ISR por Venta de Casa en México: Cuándo se Paga y Cómo Calcularlo
El impuesto que más preguntas genera en el momento del cierre — y que un buen agente sabe explicar.
“¿Tengo que pagar impuestos si vendo mi casa?” es la pregunta que casi todo vendedor hace — y la respuesta no siempre es sencilla. El ISR por venta de inmueble depende de varios factores: si es casa habitación, cuánto tiempo llevas viviendo ahí, si tienes facturas de mejoras y el monto de la ganancia. Conocer esto te posiciona como asesor de confianza.
¿Qué es el ISR por enajenación de inmuebles?
El Impuesto Sobre la Renta (ISR) por enajenación de inmuebles es el impuesto federal que debe pagar el vendedor sobre la ganancia obtenida en la venta de una propiedad. No se paga sobre el precio total de venta, sino sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición actualizado.
¿Cuándo NO se paga ISR por vender una casa?
La Ley del ISR establece una exención para casa habitación: si la propiedad que vendes es donde has vivido, puedes estar exento del ISR hasta cierto límite de ganancia. Los requisitos son:
- La propiedad debe ser tu casa habitación — donde vives, no una inversión o propiedad de renta
- Debes acreditar que es tu domicilio con comprobante de residencia
- Solo puedes aplicar la exención una vez cada 3 años
- La ganancia exenta tiene un límite establecido por ley — consulta con tu notario o contador el monto vigente
Si la ganancia supera el límite de exención, el vendedor paga ISR solo sobre el excedente.
¿Cómo se calcula el ISR si sí se debe pagar?
El cálculo lo realiza el notario al momento de escriturar. La fórmula básica es:
El costo de adquisición actualizado incluye: precio original de compra + mejoras con facturas + actualización por inflación (factor INPC)
El notario realiza una retención provisional sobre la ganancia, o el vendedor puede optar por que se calcule según su tarifa de ISR anual presentando declaración. Se recomienda asesorarse con un contador fiscal especializado en bienes raíces para determinar la mejor opción.
Qué facturas reducen el ISR a pagar
Las mejoras realizadas a la propiedad con facturas (CFDI) se suman al costo de adquisición, lo que reduce la ganancia y por lo tanto el ISR. Mejoras deducibles incluyen:
- Ampliaciones o construcciones adicionales
- Remodelaciones estructurales (no mantenimiento ordinario)
- Instalaciones eléctricas, hidráulicas o de gas nuevas
- Acabados de construcción (pisos, ventanas, puertas)
Por eso es importante que los propietarios guarden todas las facturas de mejoras. Como agente, recuerda pedirlas desde el inicio del proceso — pueden reducir significativamente el impuesto del vendedor y facilitar el cierre.
¿Quién calcula y retiene el ISR?
El notario es responsable de calcular y retener el ISR provisional en el momento de la escrituración. El vendedor puede después presentar declaración anual para ajustar el cálculo. Siempre recomendamos asesorarse con un contador fiscal especializado en bienes raíces.
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